Обращение взыскания на недвижимое имущество

Обращение взыскания на недвижимое имущество

Нередки ситуации, когда должник ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства перед кредитором. Естественно, неполучение денежных средств в срок влечет материальный ущерб для последнего.



Чтобы минимизировать финансовые риски в указанном случае, существует правовая процедура обращения взыскания на недвижимое имущество должника. Причем контрагенты могут заблаговременно составить документ, в котором будет регламентирован порядок ареста и реализации объектов. Если же условия соглашения нарушаются, то вопрос удовлетворения финансовых претензий решается в судебном порядке.

ВНИМАНИЕ!!!

Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе, оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации».

Не ждите - запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.


Что относится к недвижимому имуществу

В соответствии со ст.130 ГК РФ речь идет о материальных объектах, прочно связанных с землей, при условии, что их перемещение грозит утратой целевого назначения.

В категорию недвижимого имущества входят:

  • здания (жилые/нежилые – гостиницы, общежития, библиотеки, музеи и прочее);
  • жилые помещения (комнаты, квартиры, дома и доли в них);
  • нежилые помещения (склады, офисы);
  • участки и сооружения, предназначенные для парковки и сохранности транспортных средств (стоянки, гаражи);
  • строящиеся здания;
  • воздушные/морские суда:
  • прочие постройки, подлежащие кадастровому учету и включенные в ЕГРН.

Но закладывать, а, следовательно, и арестовывать указанные объекты можно в том случае, если они надлежащим образом зарегистрированы. Когда, например, в ЕГРН сведения о заявленной должником квартире отсутствуют, то с юридической точки зрения, она не существует.


Специфика досудебного урегулирования спора

Как правило, заемщик и члены его семьи редко в добровольном порядке соглашаются на процедуру принудительного взыскания на собственное жилье. Но иногда в ситуациях, когда предметом обременения являются квартиры или дома, формально нет необходимости обращаться в суд. В качестве основания для взыскания является исполнительная надпись нотариуса на соглашении о предоставлении кредита. Но если потерпевшая сторона рассчитывает не только на основную сумму долга и проценты, но и на возмещение штрафов и пеней, то судебного разбирательства не избежать.

Причем предварительно кредитор обязан соблюсти процедуру – направить контрагенту претензию с требованием добровольно погасить задолженность в конкретный срок. Если должник оставит указанный документ без внимания, то финансовый спор решается в суде.

Причем реализация досудебного порядка урегулирования спора между контрагентами распространяется не на все виды строений, прочно связанных с землей. К ним относятся:

  • предметы, представляющие историческую, культурную или художественную ценность;
  • материальные блага, вытекающие из права владения облигациями;
  • постройки, состоящие на балансе организации, в отношении которой инициирована процедура наблюдения (при банкротстве);
  • имущество, которое находится под обременением со стороны сразу нескольких залогодержателей;
  • имущество, принадлежащее залогодержателю, пребывающему в правовом статусе «безвестно отсутствующий»;
  • объекты, которые многократно перезакладывались (при условии отсутствия письменного документа, регламентирующего принудительное взыскание).

Специфика судебного урегулирования спора

Чтобы у кредитора возникло законное право на взыскание недвижимого имущества, последнему необходимо заручиться соответствующим решением суда. Для этого составить и адресовать в государственную инстанцию иск и приложить к нему определенный пакет бумаг. Заявление должно соответствовать правилам, содержащимся в ст. 131 ГПК РФ.

Специфика судебного урегулирования спора

В качестве доказательств, обосновывающих правоту кредитора, как правило, фигурируют документы:

  • подтверждающие отказ исполнить денежное обязательство заемщиком в добровольном порядке;
  • отражающие специфику исполнительного производства (при необходимости);
  • свидетельствующие о том, что препятствий для взыскания нет;
  • фиксирующие наличие у ответчика недвижимого имущества;
  • удостоверяющие наличие у ответчика постоянного источника дохода.

Дополнительно потерпевшей стороне необходимо приложить квитанцию об оплате госпошлины.


Нюансы процедуры

После вынесения решения судом в пользу кредитора необходимо дождаться вступления в законную силу, а затем можно отдавать соответствующий документ на исполнение в ФССП. Сама процедура принудительного взыскания на недвижимое имущество включает следующие этапы:

  • арест объектов;
  • изъятие правоустанавливающих документов (при необходимости);
  • реализация недвижимости на торгах.

В рамках закона «Об исполнительном производстве» важно потребовать от представителя ФССП адресации копии бумаг, подтверждающих арест дома или квартиры, в органы юстиции. В этом случае исключается вероятность срочной продажи жилья с целью избежать погашения задолженности.

Особенности правового статуса недвижимого имущества исключают вероятность незамедлительного изъятия при аресте. Как правило, жилье, находящееся под обременением, передается под охрану должнику или членам его семьи.

После того как недвижимость арестовывается, собственнику предлагается в добровольном порядке исполнить ранее взятые на себя денежные обязательства. Если в течение 60 дней заемщик вернет долг контрагенту, то обременение с жилья снимается. В противном случае дом или квартира выставляется на торги, продается, а вырученные деньги поступают пострадавшей стороне. Процедура отчуждения недвижимости на аукционе детально отрегулирована ГК РФ. 


Специфика оценки недвижимого имущества

Чтобы продать жилье и компенсировать финансовые потери кредитору, необходимо определить стоимость. Данной прерогативой наделены:

  • судебные органы;
  • представители ФССП;
  • независимые оценщики.

Если принять во внимание земельный участок, то изначально цену определяет пристав. Но последний обязан пригласить эксперта, чтобы тот скорректировал расчеты и зафиксировал реальную стоимость имущества.

Специфика оценки недвижимого имущества

При необходимости судебного разбирательства «представитель Фемиды» впоследствии ориентируется на цифры, представленные специалистом. Но ответчик вправе оспорить отчеты, составленные независимым оценщиком.


Случаи, когда недвижимое имущество взысканию не подлежит

Не каждый объект можно арестовать по исполнительному производству. В соответствии со ст. 446 ГПК РФ в категорию «запретных» включены следующие виды недвижимого имущества:

  • единственное жилье, принадлежащее должнику на п/с;
  • земельный надел, на котором находится единственное жилье должника.

Также не подлежат обременению хозяйственные постройки для содержания скота. 


Трудности, возникающие в процессе реализации недвижимого имущества

На практике удовлетворение материальных притязаний кредитора за счет продажи жилья, принадлежащего должнику, сопряжено с трудностями.

  1. На пострадавшую сторону ложатся дополнительные расходы по оплате услуг организатора аукциона (в размере 3% от стоимости реализованного имущества), если сделка не принесла прибыли, необходимой для компенсации финансовых убытков.
  2. При определении цены между контрагентами нередки конфликтные ситуации, что затягивает процесс исполнения должником денежных обязательств.
  3. Суд может перенести процедуру реализации жилья на 1 год при наличии уважительных причин со стороны ответчика. Но данный факт не освобождает последнего от обязанности компенсировать штрафы и пени, возникающие в связи с просрочкой погашения задолженности.
  4. Торги могут не состояться, если пострадавшая сторона передумала выкупать недвижимость, соглашение о залоге аннулируется, тем самым страдают интересы кредитора.
  5. Аукцион признается несостоявшимся, если процедура оповещения должника о продаже объекта на торгах была проигнорирована (последний должен уведомляться не позднее десятидневного срока до начала процедуры).

Заключение

Несмотря на определенный выбор правовых инструментов, предназначенных для принудительного взыскания на недвижимое имущество, далеко не всегда кредитору удается вернуть деньги. В ряде случаев ответчик имеет шансы не только затянуть во времени процесс погашения задолженности, но и вовсе избежать материальной ответственности, «переписав» имеющиеся объекты недвижимости на родственников и сделавшись владельцем «единственного жилья». К тому же осознавая высокую стоимость подобных активов, представители ФССП арестовывают их в последнюю очередь.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные со взысканием, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего "Правового Центра"

Москва: +7 (499) 938-40-59

С-Петербург: +7 (812) 467-39-61

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *